[Sfratto per morosità: tutto quello che devi sapere]

SFRATTO PER MOROSITA’: QUANDO
Sfratto causa

Quando un immobile, abitativo o commerciale, è concesso in locazione con regolare contratto, e l’inquilino non paga il canone di locazione o gli oneri accessori, è possibile attivare la procedura di sfratto considerando i seguenti parametri:

  1. Immobili ad uso abitativo: in base alla L. n. 392/1978 (legge equo canone), quando non viene pagato almeno una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, o se non vengono pagati nel termine previsto gli oneri accessori e l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone;
  2. Immobili ad uso commerciale: in questo caso, affinché sia ammessa la procedura di sfratto, occorre che il mancato pagamento sia “importante”, o meglio “di non scarsa importanza” secondo la definizione data dall’art. 1455 c.c. che recita “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra“.

In tale situazione, il locatore (proprietario o titolare di diritti di detenzione e godimento dell’immobile) può, ai sensi dell’art. 658 c.c.p., intimare al conduttore lo sfratto  davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile (art. 661 c.c.p.), e chiedere l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

SFRATTO: PROCEDURAsfratto procedura

1) Lettera di Diffida: con tale lettera, notificata con mezzi legalmente riconosciuti come la raccomandata A/R (o via PEC nei casi in cui il conduttore sia soggetto obbligato per legge a dotarsene), il locatore sollecita il pagamento di quanto dovuto, e invita a lasciare libero l’immobile entro un termine preciso;

2) Intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida (e ingiunzione di pagamento): se con la diffida la situazione non si è risolta, occorrerà promuovere l’azione di tribunale, cominciando con l’intimazione di sfratto effettuata da un avvocato, con la quale si invita il conduttore a comparire nell’udienza indicata, avvertendo che se l’intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto ai sensi dell’art. 663, c.p.c. – l’art. 660 c.p.c. dispone che “tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di 20 gg.” 

CASI POSSIBILI A SEGUITO DELL’INTIMAZIONE DI SFRATTO:

A) Il locatore non si presenta all’udienza: gli effetti processuali dell’intimazione cessano ex art. 662, c.p.c., e il procedimento di convalida si estingue;

B) Il conduttore non compare o, comparendo non si oppone (art. 663): il giudice convalida lo sfratto e dispone, con ordinanza in calce alla citazione, l’apposizione su di essa della formula esecutiva. Tale ordinanza di convalida ha la portata di un provvedimento di condanna al rilascio immediatamente esecutiva (eseguibile solo dopo 30 gg. dall’apposizione della formula); il giudice può quindi disporre l’emissione del decreto ingiuntivo se richiesto;

C) Il conduttore compare all’udienza e chiede termine di grazia per poter sanare la morosità (90 giorni, nel caso di comprovate difficoltà del conduttore, o 120 giorni in caso di disoccupazione, malattie, o gravi e comprovate condizioni di difficoltà);

D) Il conduttore compare all’udienza e si oppone alla convalida: il giudizio si trasforma in un procedimento locativo (art. 447 bis, c.p.c.) e le parti faranno valere le proprie posizioni per ottenere il riconoscimento delle proprie ragioni.

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FLT