Case e Appartamenti per Vacanze dopo Airbnb, Homeaway, Wimdu & C.

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Le CAV – Case e Appartamenti per Vacanze

Sono definite case e appartamenti per vacanze (CAV)  le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio ed eventualmente servizi complementari in unità abitative o parti di esse, con destinazione residenziale , composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari.

Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestiti:

  1. In forma imprenditoriale;
  2. In forma non imprenditoriale da coloro che hanno la disponibilità fino a un massimo di tre unità abitative e svolgono l’attività in modo occasionale.

Le case e appartamenti per vacanze mantengono la destinazione urbanistica residenziale e devono possedere i requisiti igienico sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione.

Il riferimento normativo statale in merito alla “Locazione Turistica” è rappresentato dalla legge 17 maggio 1983, n. 217, mentre le regioni hanno la possibilità di emanare ulteriori norme, come ad esempio la Legge Regionale n. 27/2015 in materia di turismo della Regione Lombardia.

Secondo la L.R. 27/2015 le locazioni turistiche sono ricomprese nelle CAV e sono soggette a tutti gli obblighi previsti con particolare riferimento all’obbligo di: comunicazione avvio attività, inserimento nel sistema turistico lombardo e nell’elenco pubblico regionale, servizi e standard qualitativi, assicurazione e prezzi e imposta di soggiorno, quest’ultima se prevista dal Comune territorialmente competente.

I requisiti richiesti per le CAV sono di seguito elencati:

Requisiti soggettivi:

 

Requisiti oggettivi: Requisiti minimi obbligatori Case e Appartamenti per vacanze

 

Obblighi per le CAV

Gli obblighi da rispettare nell’esercizio dell’attività sono:

  • dare alloggio unicamente alle persone munite di documento di riconoscimento;
  • compilare e far sottoscrivere dal cliente la scheda ministeriale di dichiarazione delle generalità;
  • comunicare all’autorità di pubblica sicurezza le generalità delle persone alloggiate entro ventiquattro ore dal loro arrivo;
  • esporre in ciascuna camera e unità abitativa i prezzi massimi applicati.

Obbligo di contratto di locazione – se durata maggiore di 30 giorni.

Se la Locazione turistica dura meno di 30 giorni non si ha l’obbligo di registrare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate. Viceversa, occorrerà registrarlo.

Sia che il contratto debba essere registrato, che nel caso in cui non sussista l’obbligo, sarà possibile optare per l’applicazione della cedolare secca, ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 che recita “la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione“.

Comunicazioni alla Pubblica Sicurezza

Tramite il portale alloggiatiweb della Polizia di Stato è possibile effettuare le comunicazioni dei dati anagrafici delle persone ospitate, dato che come riporta il sito stesso “in base all’art. 109 del T.U.L.P.S., gli esercenti delle strutture ricettive hanno l’obbligo della comunicazione giornaliera alla Questura dell’ arrivo delle persone alloggiate“, e tramite il portale è stata definite l’informatizzazione degli invii, previa registrazione e richiesta delle credenziali.

Aspetti fiscali

La differenza principale nel sistema di tassazione e di adempimenti contabili e previdenziali per le CAV riguarda il caso di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale, dato che occorrerà aprire una Partita Iva ed effettuare le iscrizioni previdenziali e presso il Registro Imprese richieste in base alla forma adottata (ditta individuale o società). Di conseguenza il reddito verrà assoggettato alle regole del reddito d’impresa.

Nei casi di attività svolta in forma “non” imprenditoriale, occorrerà verificare se il proprio caso specifico rientra tra le previsioni dell’art. 37 o in quelle dell’art. 67 del TUIR:

  • Art. 37 Tuir: Locazione turistica saltuaria: locazioni inferiori a 30 giorni, e senza servizi aggiuntivi quali ad esempio la prima colazione, pranzi, o lavaggio biancheria ecc, la tassazione del reddito avviene come reddito di fabbricato ridotto forfetariamente del 5%, se superiore al reddito medio ordinario;
  • Art. 67 Tuir: Redditi diversi, ovvero redditi derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciale.

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